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Eigentümergemeinschaft und einzelne Wohnungseigentümer können Rückbau verlangen
nicht selten nehmen Mitglieder von Eigentümergemeinschaften eigenmächtige Umbauten in ihrem Sondereigentum vor. Das ist rechtswidrig, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist und die Eigentümergemeinschaft den Umbau nicht genehmigt hat.
Als Wohnungseigentümer sollten Sie wissen: Wurde eine rechtswidrige (bauliche) Veränderung oder Nutzung durchgeführt, so besteht gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, der im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander anwendbar ist, für Sie als einzelnen Wohnungseigentümer ggfs. i.V.m. § 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung bzw. Unterlassung, den sie ohne einen ermächtigenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer geltend machen können.
Eine bauliche Veränderung bleibt zudem auch nach der Verjährung des Rückbauanspruchs rechtswidrig und muss von den übrigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft nicht geduldet werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist daher berechtigt, die rechtswidrige bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen, auch wenn zwischenzeitlich Verjährung eingetreten ist. Dies entschied das Amtsgericht Dortmund im August 2014.
Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel
Für die Abrechnungsspitze (Nachzahlung auf Hausgeldabrechnung) haftet derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundbuchlich eingetragener Eigentümer ist, i.d.R. also der Käufer. Dies gilt für das gesamt Wirtschaftsjahr, also auch für den Zeitraum des WJ, in dem er noch nicht Eigentümer war.
Voraussetzung: der Voreigentümer hat seine Hausgelder vollständig bezahlt.
Im Rahmen des Service Gedankens teilen Hausverwaltungen die Kosten oft linear am Zeitpunkt Übergang Nutzen und Lasten auf Voreigentümer und Neueigentümer auf. Dies ist jedoch nur ein unverbindlicher Ansatz und sollte möglichst eindeutig im Innenverhältnis (also im notariellen Kaufvertrag) geregelt sein. Die Hausverwaltung trifft letztlich keine verbindliche Aufteilung, sondern erstellt eine Gesamtjahresabrechnung zu Lasten des grundbuchlich eingetragenen Eigentümers.
Vermieter braucht keine Teilabrechnungen zu erstellen
Der Vermieter ist nur verpflichtet, bei Mieterwechsel eine Zwischenablesung vorzunehmen (§ 9b HeizkostenV). Er ist aber nicht verpflichtet, eine auf den Tag des Mieterwechsels abgestellte Teilabrechnung der Heizkosten zu erstellen. Gleichfalls kann der Mieter keine Teilabrechnung verlangen. Vielmehr muss er sich bei einem Auszug im Laufe der Abrechnungsperiode auf das Ende des Abrechnungszeitraums verweisen lassen. Das Gesetz ist insoweit eindeutig (§ 556 III S. 3 BGB).
Teilnahme von Rechtsanwälten an Eigentümerversammlungen
Eigentlich sind Eigentümerversammlungen geschlossene Gesellschaften. Fremde sollen keinen Einfluss auf die Meinungsbildung nehmen. Die Praxis sieht anders aus. Erscheint ein Rechtsanwalt, so muss nicht etwa erst einmal über sein Recht zur Anwesenheit abgestimmt werden. Vielmehr soll, wer sich an der Anwesenheit des Anwalts stört, dies rügen müssen. Rüge niemand die Anwesenheit, sei dies ein „stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit“. Schwerer wiegt, was das Landgericht nun entschieden hat: Selbst eine Rüge sei wirkungslos, wenn der Rügende nicht sofort anschließend einen Geschäftsordnungsbeschluss über die Frage des Teilnahmerechts des Anwalts herbeiführt. Dies alles ist unproblematisch, wenn ein Einzelner einen Anwalt mitbringt, um sich während der Versammlung beraten oder vertreten zu lassen. Dann wird nämlich in der Regel der Verwalter selbst die Anwesenheit rügen oder zumindest im Falle eines Widerspruchs aus der Versammlung einen Geschäftsordnungsbeschluss herbeiführen. Überspannt sind die Maßstäbe des Landgerichts allerdings für den Fall, dass die Verwaltung selbst oder die die Verwaltung steuernde Mehrheitsmeinung in der WEG den Anwalt engagiert hat. In diesem Fall wird das Stehvermögen des Einzelnen, gegen
den der Anwalt engagiert ist, überstrapaziert, und dieser Einzelne müsste über juristische Kenntnisse verfügen, die völlig unrealistisch sind. Will der Verwalter nach einer Beschlussanfechtung zugunsten der verklagten Mehrheitsmeinung einen Anwalt hinzuziehen, muss er das in der Einladung nicht ankündigen (in anderen Fällen womöglich schon).
LG Frankfurt a.M., Urteil vom 21.09.2011, Aktenzeichen 2-13 S 118/10
Ein Prozess gewinnender Eigentümer muss zahlen !
der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte im April 2014, dass auf in einem Prozess mit ihrer Eigentümergemeinschaft obsiegende Wohnungseigentümer die Kosten des Gerichtsverfahrens anteilsmäßig umgelegt werden können.
In einer Eigentümergemeinschaft war eine Sonderumlage beschlossen worden. Einer der Wohnungseigentümer weigerte sich jedoch seinen Anteil auszugleichen. Daraufhin reichte die Eigentümergemeinschaft eine Zahlungsklage gegen den uneinsichtigen Wohnungseigentümer ein.
Da die Ansicht des Wohnungseigentümers jedoch vom angerufenen Gericht bestätigt wurde, wurde die Klage zu Lasten der Eigentümergemeinschaft abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits wurden gemäß § 91 Abs. 1 ZPO der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als im Prozess unterlegene Partei auferlegt.
In der später erstellten Jahresabrechnung legte der Verwalter die von der Eigentümergemeinschaft gezahlten Gerichtskosten auch auf den im Prozess erfolgreichen Wohnungseigentümer um. Dieser reichte gegen die Jahresabrechnung eine Anfechtungsklage ein, weil er der Ansicht war, dass die Gerichtskosten überhaupt nicht, auch nicht anteilsmäßig auf ihn umgelegt werden durften.
Im Berufungsverfahren wurde der Rechtsstreit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft entschieden.
Klagt eine Eigentümergemeinschaft gegen einen ihrer Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche ein und verliert sie den Prozess, dürfen trotzdem die ihr entstandenen Kosten des Rechtsstreits anteilsmäßig gemäß § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Das gilt auch für den im Prozess obsiegenden Wohnungseigentümer.
Der obsiegende Wohnungseigentümer kann nicht gemäß § 16 Abs. 8 WEG Freistellung verlangen. Kosten, die darauf beruhten, dass eine Eigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht, sind nämlich Verwaltungskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG die von der Ausnahmeregelung des § 16 Abs. 8 WEG nicht erfasst werden (BGH, Urteil v. 04.04.14, Az. V ZR 168/13).
Eigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet Ansprüche von Wohnungseigentümern geltend zu machen.
Eine Eigentümergemeinschaft kann zwar gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer an sich ziehen. Es besteht jedoch keine Rechtspflicht hierzu. Ein Anspruch auf Geltendmachung des Individualanspruchs durch die Gemeinschaft besteht somit nicht (AG Solingen, Urteil v. 06.11.13, Az. 15a C 30/13).
Video Überwachung in WEG Anlage
immer wieder kommen Beschlüsse über die Installation von Videoüberwachungsanlagen auf die Tagesordnungen von Wohnungseigentümerversammlungen. Ob das zulässig ist oder nicht, muss im Einzelfall festgestellt werden.
So auch in diesem Fall des Bundesgerichtshofs: Eigentümer beschlossen mehrheitlich die Installation einer Videoüberwachungsanlage im Eingangsbereich. Es war zuvor zu einem Farbanschlag auf das Gebäude gekommen.
Tatsächlich konnten mit der Überwachungsmaßnahme Straftaten aufgeklärt werden. Soweit, so gut. Als die Anlage dann aber später nicht wieder abgebaut wurde, erfolgte auf einer weiteren Versammlung ein Antrag, die Anlage wieder abzubauen und stillzulegen.
Die Begründung: Da die Eigentümer die Videoüberwachungsanlage nicht mehr als zeitlich begrenzte, sondern als Dauerlösung ansahen und nicht mehr nur Schadensfällen und kriminelle Handlungen, sondern auch den Besucherverkehr im Hinblick auf die Ausübung von Prostitution im Auge hatten, stellte dies eine erhebliche Veränderung der Umstände dar.
Und dieser Antrag war rechtmäßig, urteilte der Bundesgerichtshof. Die Interessen einer einzelnen Eigentümerin an der Wahrung ihrer Privatsphäre war gefährdet und die Anlage musste deshalb stillgelegt werden (Bundesgerichtshof Urteil vom 24.5.2013, Az.: V ZR 220/12).
Hausordnungen
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der den Verwalter ermächtigt, eine verbindliche Hausordnung aufzustellen, ist nichtig. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz. Hausordnungen können also nur in konkreter Form durch die Eigentümer Mehrheit beschlossen werden.
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Prozessführungsbefugnis
wird das gemeinschaftliche Eigentum durch einen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, steht anderen Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft ein Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch zu. Hat die Eigentümergemeinschaft solche Ansprüche allerdings per Beschluss vergemeinschaftet, sind Sie als einzelner Wohnungseigentümer nicht mehr zu einer Prozessführung berechtigt. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2014.
Wägen Sie also genau ab, ob Sie WEG Beschlüsse mit denen Individualrechte an die WEG gezogen werden zukünftig unterstützen möchten !
